- Весь год рынок торговой недвижимости и офлайн ретейла сдержанно наблюдал за бумом e-commerce, и выдохнул только ближе к осени, когда стало понятно: хорошие «реальные» магазины не только никуда не денутся, но станут еще более популярными. Как пандемия в принципе отразилась на ваших проектах?

На нашем проекте отразилась скорее пандемия, чем бум e-commerce. Какое-то время люди просто не могли посещать районные центры за исключением супермаркета, мы наблюдали падение трафика, арендаторы тоже столкнулись со сложностями, но именно онлайн-инструменты помогли нам с этим справиться: мы запустили приложение «Место встречи», где люди могли заказывать еду с фуд-холлов, подключаться к онлайн-тренировкам и продолжать чувствовать себя частью сообщества. Возможно, после снятия ограничений супермаркет ощутил отток покупателей в онлайн, но сейчас мы не наблюдаем падения трафика или товарооборота в этой категории.

Мне вообще кажется, что все эмоции вокруг перехода в онлайн преувеличены – это нормальный и планомерный процесс, который начался задолго до пандемии и который по объективным причинам ускорился. «Цифра» становится органической частью нашей жизни, она не столько конкурирует с ретейлом, сколько дополняет и развивает его. Здесь еще важно понимать, что не все категории могут полностью перейти в онлайн. С ценой на товары некоторых категорий, удобством и скоростью доставки офлайну трудно конкурировать с возможностями онлайн продавцов, но потребность в опыте, эмоциях, впечатлениях и социализации вряд ли уменьшится, поэтому мы спокойно смотрим в будущее и учитываем эти моменты при подборе арендаторов.

- И все-таки главный вопрос года — онлайн и офлайн: сейчас друзья или враги?

Даже не знаю, почему это главный вопрос. Я считаю, что кроме этих двух альтернатив есть еще и третья: онлайн и офлайн – это части единого целого, и так было практически всегда. Если посмотреть на бизнесы, которые выросли из онлайна или офлайна, то мы увидим, что все успешные компании становятся омниканальными. Онлайн – это неотъемлемая часть нашей жизни, которая стала возможна благодаря развитию технологий. И она дополнила нашу жизнь, а не ограничила.

Мне кажется, в этом вопросе вообще не стоит ставить рамки, их нет. Онлайн – это возможность, которую принес технический прогресс, и мы не знаем, какие возможности он принесет в будущем. Сейчас же борьба идет не между онлайном и офлайном, а между бизнес-моделями: и там, и там они могут быть успешными и провальными.

-Тогда какие категории или операторы в офлайне в итоге получили преференции из-за коронавируса?

Вряд ли есть категория, которая получила абсолютное преимущество. Очевидно, что во время локдауна были закрыты рестораны, поэтому огромная часть алкоголя, которую раньше выпивали там, стала покупаться в офлайн-магазинах. Алкоголь не продается онлайн, поэтому люди пошли в супермаркеты и винные магазины у дома, чтобы восполнить недостаток того удовольствия, которое они раньше могли получать в ресторанах. Думаю, что сейчас в этом плане все более-менее вернулось к привычным показателям.

- Что, кстати, происходит сейчас в ваших «Местах встречи» с ресторанным бизнесом, кинотеатрами и развлечениями?

Я уже отметил, что не все категории и не полностью перейдут в онлайн. Мне сложно представить, что когда-то мы будем развлекаться только в онлайне – в такие предсказания я не верю. Категории, связанные с впечатлениями и развлечениями, например, рестораны, кино и так далее, всегда найдут своё место в офлайне. Мы это понимаем и делаем ставку именно на них.

Также в районных центрах мы пытаемся дать больше возможностей тем категориям, которые невозможно перевести в онлайн – это не только развлечения, но и фитнес. На спортивные занятия растет и спрос среди местных жителей – поэтому мы заключили пакетную сделку с DDX, фитнес-студии этого бренда откроются в районных центрах «Место встречи София», «Место встречи Ангара», «Место встречи Будапешт» и других. Мы видим, что привычки возвращаются или меняются – мы за этим внимательно следим и адаптируемся, в результате чего трафик растет, и поэтому мы уверены в том, что выбрали правильную стратегию.

Кроме того, мы готовимся к долгожданному открытию кинотеатров. В большей части действующих районных центров они откроются уже в этом году. Уверен, что этот вид досуга точно останется востребованным в офлайн. Смотреть кино в удобных креслах-реклайнерах, с современными технологиями кинопоказа и звукового оснащения на большом экране, участвовать в мероприятиях, которые сопровождают премьерные показы – непередаваемое и для многих незаменимое чувство.

- Стало ли, в свою очередь, у вас больше арендаторов, «выстреливших» на фоне пандемии, - пунктов самовывоза, например?

Локдаун дал толчок активным игрокам задуматься о дистанционной торговле. Мы это приветствуем. Кроме того, мы развиваем проект собственной доставки, которая работает как услуга для наших арендаторов и, к слову сказать, стоит намного дешевле, чем у лидеров сервиса доставки. Конечно, дистанционная торговля тем арендаторам, которые её используют, позволила пережить локдаун с меньшими потерями.

- Как, по вашим наблюдениям, вообще изменился покупатель и вообще его «пандемийный» шопинг, учитывая продолжающийся спад доходов и пересмотр потребительского поведения в целом? Что он перестал покупать, куда ходить?

Мы не видим снижения среднего чека по сравнению с периодом до пандемии. Людям присуща определенная инерция: когда они меньше зарабатывают, то не сразу начинают меньше тратить. Думаю, нужно какое-то время, чтобы это отразилось на потребительском поведении. Вероятно, что часть людей стала более осторожна и избегает общественных мест, но поскольку у нас практически все центры открылись буквально в пандемию, мы не можем сравнить с тем, что было раньше. Исключение – районный центр «Место встречи Ангара», который открылся в конце 2019 года. По моим личным ощущениям, наши люди не слишком боятся COVID-19. Более того, я видел опрос PwC по странам, и Россия находится на последнем месте по озабоченности вирусом в отличие от Европы и Америки.

- Но в России полным ходом – «четвёртая волна» пандемии коронавируса с рекордами по заболеваемости и смертности, вводятся нерабочие дни и полные локдауны, закрываются фуд-корты и торговые центры, вводится вход по QR-кодам и ПЦР-тестам. В Москве еще до «нерабочих дней» прошла серия рейдов по торговым центрам с угрозой закрытия некоторых из них на три месяца из-за нарушения масочного режима и несоблюдения противовирусных норм. Как вы оцениваете шаги чиновников и надзорных органов в этот раз — будут ли они эффективными, и допустимо ли в принципе разговаривать сейчас с бизнесом исключительно языком угроз?

Любые действия, в первую очередь, продиктованы стремлением не допустить ухудшения эпидемиологической обстановки. Но мне кажется, работать в данном случае надо, прежде всего, с населением, а не с бизнесом. Будут ли текущие меры эффективными – покажет время, мы не знаем, как будет дальше развиваться ситуация и как будет вести себя вирус. Пандемия сильно отразилась на торговой недвижимости, потому что во время локдауна, например, большое количество ресторанов вынуждены были закрыться, мелкие заведения, которые работают только офлайн, тоже. И это происходит не только в России: я встречался со знакомыми, которые были весной в Риме, и они сетовали, что город уже не тот, потому что весь стрит-ретейл просто заколочен фанерой. У нас, к счастью, все не так драматично: наше правительство не повело себя настолько жестко с локдауном, но все равно влияние очень сильное: до сих пор есть пустые площади, а это привело к падению арендных ставок. Интерес к площадям растет, но потенциальные ограничения в Москве в осенне-зимний период могут эти настроения ослабить.

- Что вообще в дальнейшем делать с пресловутым масочным режимом бизнесу, учитывая, что ретейлеры и торговые центры не могут заставить носить маски не только покупателей, но и собственных сотрудников?

Вряд ли у кого-то есть однозначный ответ на этот вопрос. Мы в своих объектах делаем все возможное для того, чтобы соблюдать меры безопасности, и я уверен, что коллеги тоже стараются контролировать ситуацию по мере сил и полномочий. Однако, я очень надеюсь, что скоро ситуация стабилизируется.

- Отразилась ли пандемия и коронакризис на ваших планах и открытиях — пришлось ли что-то сдвигать?

В пик локдауна мы были вынуждены остановить строительство – наши генподрядчики не могли вовремя подвезти материалы, бригады приходилось расформировывать и ставить работы на паузу. Но когда мы разрабатывали актуальный бизнес-план, мы учитывали это и заложили минимум год на полноценный выход из него. Поэтому с учетом новых вводных я могу сказать, что график открытий практически не отстает.

Сейчас мы вернулись к нормальной динамике. Обновленный районный центр «Место встречи София» откроется уже в этом месяце, а это, между прочим, наш самый большой по площади объект (62 070 м2). Он станет местом притяжения местных жителей не только Измайловского, но и близлежащих районов Москвы. Для нас это один из знаковых объектов – в его реконструкцию было инвестировано немало ресурсов и сил, и мы смогли показать достойный результат. Кроме этого, мы завершили реконструкцию еще одного объекта – районного центра «Место встречи Янтарь», планируем ввести его в эксплуатацию также до конца этого года.

- Изменились ли, по вашим наблюдениям, архитектура и интерьеры моллов после пандемии?

Ну, в наших районных центрах «Место встречи» она постоянно меняется, но это не связано с пандемией – это связано с нашим видением и позиционированием районных центров. Мы хотим создать такое пространство для людей, в которое им хотелось бы возвращаться: чем чаще, тем лучше. Мы даже придумали формулировку «третье место» – то есть такое место, куда люди идут из дома или после работы. Для этого требуется определенная атмосфера, и именно поэтому внутреннее пространство меняется – становится более открытым, комфортным. Например, мы планируем по возможности размещать всех F&B-арендаторов на первом этаже и обязательно делать террасу в теплый сезон – это очень важно, учитывая текущие тенденции.

- Как вы думаете, интересно ли в России вообще сейчас строить торговые центры?

В первую очередь, нужно уйти от термина «торговый центр». Он сразу накладывает некий шаблон, и если им пользоваться, то мой ответ: с большой осторожностью. Если мы говорим о том, чтобы строить коммерческую недвижимость разного профиля, то все остается так же: должно быть правильное и подходящее место. Остается еще много мест, где коммерческая недвижимость в новом формате в современной архитектуре с изменением прилегающего пространства будет востребована местными жителями, и таких примеров в Москве огромное количество. Я думаю, что тренд на локальность будет сохраняться. Люди привыкнут к тому, что не обязательно ехать в центр города, чтобы качественно провести время. Пространство рядом с их домом тоже будет обновлено, и в нем станет приятно отдыхать. Поэтому я уверен, что в Москве еще огромное количество мест, где интересно строить. Правда, когда мы откроем более 30 районных центров, их станет меньше.

- Как вы думаете, станет ли в итоге коронакризис этаким «санитаром рынка», избавив его от неэффективных и устаревших объектов, или «ласковым убийцей», который не слишком будет разбираться и выбирать жертвы и выкосит даже лучших?

Я бы сказал, что на текущий момент коронакризис выглядит скорее санитаром, потому что мы видим, что успешные бизнес-модели выжили и продолжают развиваться, а также открываются новые. Закрылись маленькие несистемные проекты, поэтому можно считать, что пандемия – санитар рынка. Но мы не знаем, как она будет развиваться.

Конечно, любой кризис, снижение доходов и стрессовые ситуации заставляют оглядываться гораздо больше – и на конкурентов, и на рынок, и на потребителей. Чем сложнее ситуация, тем больше факторов нужно учитывать для того, чтобы из этой ситуации выйти. Сейчас мы, конечно, больше смотрим на конкурентов и на то, что они делают или собираются делать, на новые открытия и сделки на рынке. Но это не влияет на нашу концепцию, потому что районные центры стали абсолютно новым классом коммерческой недвижимости, и мы полностью уверены в нашем видении, потому что проект успешно развивается, адаптируется и гармонично вписывается в городскую повестку, делая лучше жизнь тысяч москвичей. Мы будем продолжать привлекать интересных бизнес-партнеров с тем, чтобы формировать уникальное наполнение районных центров. В наших планах до конца этого года достроить 7 центров. Контракты на аренду в этих объектах подписаны уже на ¾ от общей площади, поэтому мы продолжаем двигаться дальше. Уже подписано несколько интересных сделок – с DDX, о которой я говорил чуть выше, а также с Перекрестком. Наполнение каждого отдельного объекта складывается и меняется с учетом потребностей местных жителей – мы находимся с ними в постоянном контакте, изучаем их мнение, обрабатываем обратную связь и принимаем соответствующие решения. Каждый московский район — это уникальный потребительский рынок с определенным набором представленных там ретейлеров.

Интервью было опубликовано в журнале CRE Retail, ноябрь 2021 г.