14 January
«Мы хотим стать центром решения бытовых проблем»
Twitter Facebook Vkontakte
Как желание девелоперов строить огромные торгцентры привело к дефициту специалистов, умеющих проектировать небольшие объекты, и почему нишевым ритейлерам интересен районный формат, рассказал управляющий партнер ADG Group Григорий Печерский.
Как желание девелоперов строить огромные торгцентры привело к дефициту специалистов, умеющих проектировать небольшие объекты, и почему нишевым ритейлерам интересен районный формат, рассказал управляющий партнер ADG Group Григорий Печерский.

— Исходно вы планировали проводить реконструкцию старых кинотеатров в Москве, но в итоге просто снесли часть объектов и строите заново. Они возводятся в тех же габаритах?

— После первичного анализа всех объектов мы определили, где какой уровень реконструкции необходим. Часто это действительно фактически демонтаж здания и возведение нового объекта с точки зрения архитектуры, наполнения и размера. Когда мы в 2015–2016 годах получали разрешительную документацию, то согласовывали все действия с городом. Это либо увеличение площади, либо сохранение в тех же размерах. Есть объекты, которые мы полностью сохраняем, например «Звездный», там снаружи все останется как было. А если взять «Ангару», «Неву», «Марс», «Эльбрус» и другие, мы действительно должны были полностью демонтировать здание и привести его в тот вид, в котором мы сегодня видим «Ангару». Площадь выросла почти в четыре раза, с 3 тыс. до 12 тыс. кв. м. Но все было сделано в рамках существующего пятна застройки.

— Увеличение площади за счет этажности?

— В частности, за счет этажности, практически все объекты исходно были одноэтажными. А, например, в «Ангаре» сейчас три этажа над землей и один подземный.

— Не было разногласий с жильцами соседних домов?

— Москвичи — активная аудитория, и в некоторых местах жители как минимум задавались вопросом о том, что здесь будет. Но конфликтные ситуации возникали не из-за того, что люди не хотели, чтобы мы построили то, что запланировали, а из-за того, что не все понимали, что именно тут появится. Больше всего жители боятся появления многоэтажного жилого дома.

— Как отличается реальность от ожиданий, которые вы испытывали, покупая эти объекты? Возросли затраты?

— Общий бюджет не изменился. Мы находимся в тех же рамках — 57 млрд руб. С точки зрения менеджерских усилий для меня было сюрпризом, насколько сложно найти в России партнеров для большого числа проектов: подрядчиков, проектировщиков и даже консультантов. Наша индустрия настроена на мегапроекты, многие готовы справиться с одним комплексом на 200 тыс. кв. м и понимают, как его строить. Но у нас другой продукт. Оказалось, что это требует серьезных усилий и с точки зрения внутренних ресурсов команды, и в части поиска партнеров.

Одновременно рынок очень быстро меняется с точки зрения потребительского поведения. Значимые европейские компании сегодня в меньшей степени сосредоточены на строительстве крупных торгцентров. И сами ритейлеры тоже меняются, появились нишевые игроки, которые не заинтересованы в площадях по 2–3–5 тыс. кв. м под свои магазины. Они пытаются укрепить онлайн-продажи офлайном, это может быть, например, формат pop-up или какие-то временные решения. Наши районные центры этот тренд как раз предчувствовали. Посетителям нужны возможности для проведения досуга.

— Небольшими объектами проще управлять?

— Нет. Мы должны, с одной стороны, думать о том, как сделать все на высоком уровне, в другой — как сократить расходы. Если на объекте в 100 тыс. кв. м можно позволить себе отдельную команду, то в нашем случае это нецелесообразно. Внедрили достаточно большое количество технологических решений, которые будут сводить информацию о посещаемости, безопасности, поведении потребителей внутри здания, анализ которой будет происходить в центральном офисе.

Например, мы заложили набор алгоритмов, который выявляет случаи нестандартного поведения посетителей. Условно мы предполагаем, что ребенок ростом 130 см не может самостоятельно подходить к выходу — как только это происходит, система оповещает сотрудника охраны, он может среагировать. Это позволяет не ставить на каждом углу человека, который визуально будет за всем следить. Отдельно развиваем каналы маркетинговых коммуникаций с клиентами, многих технологий еще нет в России, и мы ищем их за рубежом. В целом Asset and Property Management — это большое направление, которое мы планируем развивать внутри как стратегическое и затем делиться им с рынком.

— Вы хотите вывести управляющую компанию на рынок уже после окончания реализации всех собственных проектов?

— Думаю, у нас нет необходимости все до конца доделывать, и уже через полгода-год мы сможем брать какие-то сторонние объекты. Эта компетенция точно будет усиливаться: мы ведем переговоры с несколькими крупными зарубежными специалистами и рассчитываем заметно усилить знания в ближайшее время.

— Планируете привезти из Европы менеджмент?

— Да, скорее всего.

— Вы сознательно уходите от понятия торгцентр в пользу районного. Хотя в новых торгцентрах развлекательные зоны занимают по 30% площадей, а в ваших объектах много магазинов. В чем отличие?

— Я бы не упрощал до того, какая доля каких площадей есть в объекте. Существует несколько принципиальных моментов. Первое: мы не должны создавать дополнительный трафик и можем рассчитывать на ту аудиторию, которая уже есть в этом районе. Второе: историческая ценность самих мест. В период СССР они появились неслучайно в этих локациях. В районе, где живет 50–100 тыс. человек, всегда был кинотеатр. Это географический центр района, рядом с которым располагалась общественная зона, например пруд. Говорить, что мы в центре жизни района возьмем и построим торговый центр, мне кажется несправедливо и по отношению к жителям, и к концепции, которую мы разработали.

Например, у нас очень много фрилансеров, которые приходят поработать. Очевидно, вы не поедете в торговый центр, чтобы посидеть и поработать, из-за шума вам будет некомфортно. В нашем случае это возможно за счет небольшой площади. Такие посетители играют для нас важную роль — существует необходимость обеспечить равномерное посещение объекта все дни в неделю. Это еще одно отличие от торгового центра, который принимает большой объем посетителей в выходные.

Дальше мы хотим стать центром решения бытовых проблем жителей, нужно собрать всю информацию об их увлечениях и потребностях. Для этого в каждом объекте сидит представитель управляющей компании, которого мы называем «районный консьерж», он может ответить на все вопросы, начиная от заказа столика в ресторане, заканчивая бронированием билетов в театр, который не имеет никакого отношения к нашему объекту. Это позволяет формировать лояльную аудиторию.

— У вас есть глобальные соглашения с операторами и ритейлерами, которые будут выходить во все объекты?

— Практически на каждом направлении есть какой-то стратегический партнер. Кинотеатры у нас предусмотрены во всех проектах. Рамочное соглашение подписано с корейским оператором CGV. Есть сеть супермаркетов «Лента», на которую мы тоже рассчитываем как на стратегического партнера. Аналогичное соглашение есть с «Золотым яблоком», сеть специально для нас разработала формат небольших магазинов AppleBox (350–380 кв. м). Есть пакетная сделка с «М.Видео» по формату m_mobile, сетью книжных магазинов «Читай-город», Il Patio, салонами красоты и сервисами бытовых услуг.

— Фуд-холлом вы занимаетесь сами или привлечен сторонний оператор?

— Внутри компании создан собственный оператор, и это тоже одна из компетенций, которую мы в дальнейшем будем выводить на рынок, предварительно развив на собственных объектах.

— «Лента» — якорный арендатор?

— По сути, да. Но мы дополнили это предложение, представив рядом продукты, которые вы не можете купить в «Ленте». Это очень небольшой фермерский рынок, он создает соответствующую, более расслабленную, атмосферу.

— Какой-то объект у вас вызывает опасение с точки зрения отсутствия интереса арендаторов или платежеспособного спроса?

— Мы очень сильно адаптируем проекты в зависимости от места и аудитории, меняется как площадь самого здания, так и состав арендаторов. Безусловно, есть проекты, для которых легче найти партнеров, и те, для которых сложнее. Но, я надеюсь, мы грамотно выбрали концепции. И с теми объектами, которые сейчас находятся на стадии строительства, никаких проблем не вижу.

С инвестиционной точки зрения построить один торговый центр на 200 тыс. кв. м — очень рискованный проект. Наш портфель диверсифицирован, совокупно очень большой и по площади, и по размеру инвестиций, но все объекты рассредоточены по городу. Это снижает риски по возврату инвестиций. Плюс мы видим, что это очень востребовано. На момент открытия заполняемость «Ангары» была 95%.

— Вы не стали бы открывать объект, будь она меньше?

— В среднем по России торгцентры открываются с заполняемостью 50–70% спокойно, больших показателей за последние несколько лет я не видел. У нас подписаны обязывающие договоры на 55% от совокупного объема площадей, хотя к некоторым объектам мы только приступаем. Те объекты, которые должны открыться в ближайшие несколько месяцев, по заполняемости находятся на уровне 80–85%.

— Ваши ожидания по доходности изменились?

— Мы ожидаем, что будет лучше, чем консервативно планировали. Не меньше 20% годовых на размер наших инвестиций.

— Как структурируется финансирование проекта?

— Есть кредитные средства, предоставленные банком ВТБ, это 46 млрд руб., есть партнеры, которые со мной инвестировали в этот проект на старте. Финансирование полностью обеспечено, и смысла привлекать кого-то нового в капитал нет.

— Как вам вообще пришла в голову идея выкупить кинотеатры, город ее предложил?

— Да, первое предложение озвучил город, оно было получено абсолютно случайно: мы пришли с одной историей, а ушли со списком кинотеатров. Изучили проект и увидели уникальную возможность, аналогов которой не существует. Здесь были один собственник и большой объем похожих по своему типу и задачам зданий, которые на тот момент, к сожалению, устарели. До тех пор они не были востребованы именно потому, что подойти к ним можно было только разом. Раньше все инвесторы смотрели на них только как на кинотеатры, но в качестве кинотеатров они не были никому интересны. Мы изучили вопрос и выяснили, что вокруг них ничего нет и зачастую люди вынуждены выезжать за МКАД или, наоборот, в центр, чтобы что-то купить или сделать.

— Вы создадите для кинотеатров единый бренд?

— С одной стороны, они должны сохранить исторические названия. Мы стараемся сохранить их даже на уровне шрифтов. С другой стороны, безусловно, нужен единый бренд, который будет презентован, после того как мы построим и выведем на рынок еще несколько объектов.

— Как структурируется бизнес ADG Group, все кинотеатры находятся на балансе одного юрлица?

— Есть компания, которая владеет всеми активами и занималась управлением текущими зданиями, и есть компания, которая осуществляет услуги девелопмента, входящая в группу. В ближайшее время мы планируем создать еще одну компанию, которая будет заниматься управлением объектами, чтобы разделить функции между девелопментом и управлением.

Беседовала Александра Мерцалова
Интервью опубликовано в газете «Коммерсантъ»
Читайте также
04 February
Зачем два брата из Калининграда купили в Москве 39 заброшенных кинотеатров
19 December
Активные жители районов Нагорный и Зюзино получат гранты на развитие социальных проектов
05 December
В «Ангаре» начались занятия проекта «Московское долголетие»
13 November
ADG group представит статус проекта районных центров на MAPIC 2019
12 November
В Москве стартовал «Конкурс соседских инициатив» в районах Нагорный и Зюзино
08 November
Состоялось торжественное открытие районного центра «Ангара»
07 November
«Ангара» приглашает на торжественное открытие
06 November
В Москве начались работы по реконструкции кинотеатра «Баку»
21 October
В Москве открылся первый районный центр «Ангара»
30 September
В Коньково началась реконструкция кинотеатра «Витязь»
18 September
В Академическом районе началась реконструкция кинотеатра «Улан-Батор»
27 August
Установлен каркас районного центра «Орбита»
12 August
Мосгосстройнадзор признал «Софию» лучшим строительным объектом 2019 года
02 August
В Преображенском стартовали работы по реконструкции кинотеатра «Янтарь»
31 July
Стартует реконструкция кинотеатра «Первомайский» на востоке Москвы
11 July
На проспекте Вернадского началась реконструкция кинотеатра «Звёздный»
11 July
На проспекте Вернадского началась реконструкция кинотеатра «Звёздный»
17 June
Алексей Беляков: «Торговыми центрами мы, по сути, не являемся»
14 June
Началась реконструкция кинотеатра «Саяны» в Ивановском районе
31 May
ADG group инвестирует в авторское кафе здоровой еды
25 April
Фестиваль Gastreet и сеть районных центров ADG group запустили «Битву за корнер»
23 April
Гастрономические фудхоллы появятся в сети районных центров ADG group
15 April
ADG group рассказала о своих планах на MAPIC Russia 2019
11 April
«Золотое яблоко» откроет магазины нового формата в семи районных центрах ADG group
05 February
Корейско-российская сеть CGV откроет первые кинотеатры этой весной
18 January
Tele2 откроет высокотехнологичные салоны связи в районных центрах ADG group
17 January
ADG group объявляет ключевых арендаторов сервисной зоны в районных центрах
21 November
ADG group на MAPIC 2018: районные центры займут вакантную нишу на локальном рынке
12 November
ADG group расскажет о будущем операционного маркетинга в ритейле на MAPIC 2018
17 October
«М.Видео» и ADG group объявляют о партнерстве: магазины m_mobile откроются в сети районных центров
03 October
В Кузьминках началась реконструкция кинотеатра «Высота»
28 September
ADG group и основатель «ПандаПарк» создают образовательно-развлекательные центры нового формата в сети районных центров
20 September
New Retail: проект ADG group как пример трансформации торговых центров в эпоху перемен потребительского поведения
18 September
Мосгосэкспертиза cогласовала 31 проект реконструкции кинотеатров
06 September
Реконструкция кинотеатра «Прага»: пять кинозалов, стеклянные стены и винтажная вывеска
29 August
«Вести-Москва»: столичные кинотеатры преобразятся и станут центрами притяжения для жителей
28 August
ADG group начала реконструкцию «Мечты», «Эльбруса» и «Праги»
17 August
В Москве появятся 25 новых летних террас — на крышах районных центров ADG group
16 August
PickPoint и ADG group объявляют о стратегическом партнерстве и создании нового сервиса Click&Collect в сети районных центров
10 August
Сеть районных центров ADG group: разрешения получены для 20 из 39
03 August
ADG group запускает строительство второй очереди объектов сети районных центров
03 August
Утвержден проект реконструкции кинотеатра «Экран» в Марьино
29 June
Чем уникальна концепция «Бирюсинки»
14 June
Пять кинозалов появятся в «Витязе» на юго-западе Москвы после реконструкции
24 May
Кинотеатр «Марс» на северо-востоке Москвы будет реконструирован
16 May
«Рассвет» на улице Зои и Александра Космодемьянских реконструируют в следующем году
28 April
ADG talks на MAPIC Russia: три мотивированных визита в неделю — это реально
27 April
Согласован проект реконструкции «Ориона» на северо-востоке Москвы
23 April
Согласованы проекты 29 районных центров ADG group
19 April
ADG group расскажет на MAPIC Russia 2018 о наполнении первых районных центров
10 April
Кинотеатр «Волга» на севере Москвы станет центром для выставок и ярмарок
03 April
Согласован проект реконструкции «Улан-Батора»
22 March
Москомэкспертиза согласовала проект реконструкции «Баку» на Севере столицы
21 March
ADG group представила на MIPIM 2018 мегапроект сети 39 районных центров иностранным инвесторам
19 March
ADG group на MIPIM 2018 представила мегапроект сети 39 районных центров иностранным инвесторам
12 March
Репортаж «Москвы 24» о ходе строительных работ в «Киргизии»
09 March
Сергей Собянин о реконструкции «Бирюсинки» в Бирюлеве Западном
06 March
ADG group на MIPIM 2018: о российском рынке для иностранных инвесторов
05 March
Репортаж «Вестей» о превращении «Праги» в модное городское пространство
21 February
Работы в «Янтаре» завершатся в следующем году
07 February
Здание районного центра «Ашхабад» украсит винтажная вывеска
25 January
В бывшем кинотеатре «Варшава» откроется гастрономический центр
22 January
Реконструкция «Софии» идёт по графику
12 December
Москомархитектура согласовала проект реконструкции «Витязя»
11 December
О чем говорили эксперты MAPIC 2017
06 December
Кинотеатр «Восход» в Рязанском районе превратят в современный районный центр
27 November
Главный архитектор Москвы о превращении кинотеатра «Экран» в районный центр с кинозалом и ресторанами
21 November
ADG group на MAPIC 2017: сеть районных центров — платформа для выхода на российский рынок
14 November
ADG group на международной выставке торговой недвижимости MAPIC 2017
26 October
Как прошла II ток-шоу конференция ADG talks «Будущее ритейла»
23 October
CJ CGV и ADG group объявили о создании сети кинотеатров в России: новый кинооператор станет первым по количеству кинотеатров в Москве
24 September
ADG group представила на конференции «HoReCa 2017: время инноваций и роста» новую нишу для развития ресторанного бизнеса
02 August
Первые районные центры ADG group откроют двери для москвичей уже в 2019 году: реконструкция 39 старых кинотеатров началась
26 July
ADG group рассказала о новых стратегиях в торговле на Неделе Российского Ритейла
23 June
ADG group представила рестораторам проект сети 39 районных центров в Москве на РЭФ-2017
30 April
Итоги REX powered by MAPIC 2017
25 April
Григорий Печерский представил проект сети районных центров на первой ток-шоу конференции ADG Talks
27 March
MIPIM-2017: новый девелопмент для нового города
23 March
ADG Group получила статус Европейского партнера Международного совета торговых центров
23 January
Первая пакетная сделка в проекте: «Лента» стала якорным арендатором сети Районных центров
20 January
Эксклюзивное интервью Григория Печерского в «Ъ»
17 January
Обзор проекта Комплексом градостроительной политики и строительства
19 December
ADG GROUP НА MAPIC 2016
21 September
Главный архитектор Москвы о реконструкции кинотеатра «Будапешт»
21 September
Утверждён проект реконструкции кинотеатра «Рига» на северо-востоке Москвы
21 September
В кинотеатре «Ангара» после реконструкции появится двухэтажное остекленное фойе
09 September
Встреча с жителями по поводу реконструкции кинотеатра «Саяны»
04 July
Мэру Москвы на Московском урбанистическом форуме впервые представили архитектуру 39 Районных центров
04 July
«Как работать с локальными сообществами». Дискуссия на Московском Урбанистическом форуме в «Манеже»
17 June
ADG Group примет участие в Московском урбанистическом форуме

О проекте

Мы реконструируем 39 советских кинотеатров в самых густонаселенных районах Москвы и создаем современные районные центры. Наша цель — предложить возможности для качественного досуга и шопинга рядом с домом и создать комфортную среду для 10 миллионов москвичей, живущих между ТТК и МКАД